投资破房子系列话题(2)

 

题按:笔者以前就介绍过破房子的投资价值,最近又看到有网友谈翻修房子(fix-flip)投资的话题,觉得在

高房价的环境下,购买破旧房子装修或翻建的投资更是大有可为。本系列话题部分内容摘自网络,仅供大家

探讨而已:

接上期网友的对话,这位网友给朋友的建议如下:

 

1. 客户定位

翻新房子,最重要的是快进快出,所以你的客户群要足够大。我们会做85%的人可以买得起的房子。所买的

房子的价位在该区的平均价位或以下。我们的买房客户是第一次买房的人,也就是刚刚从出租屋搬出来的

人。确定在你们的城市,85%的人能买得起的房子的价位是多少。在我们这个城市,这个数字大约是100K-

150K.

 

2.距离:

以你的家为中心,以1个小时的车程为半径,对你所确定的价位区(对我们来说,平均零售价在100K-

150K)进行分析。太远了就不要考虑了。我们曾经在离家1.5小时车程的地方买了破房子。每次去那儿看房

都是极大的痛苦。


3.房子之间价格的差异是否足够大:

32厕的房产为例子,看那些精装修(Excellent状态和需翻修房子的烂房子(Fair 或者 Poor )之间的

价格差异和房价比值。如果你能看看到某个区域里烂房子和精装修房价之间差价也就2-3万,那不是你要的区

域。在你要的区域里,精装修的房价应该是烂房子房价的2倍左右。如果说烂房子的房价是7万,那么精装修

后的房价应该在14万左右。在这样的区域,你买房才有挣钱的可。


4.该地区有买房者吗?

在这个地区,是否>60%挂出来卖的房子是否都卖掉了?还是他们最后因为房子卖不掉,不得以出租了?我

的标准,是去MLS数据库里看看这个区过去一年withdraw 或者expire 的房子。以及卖掉的房子。做一个比

较,是卖掉得多,还是withdraw 或者expire的房子多。如果是后者,这个区就不要考虑了。换个区做吧。


5.这个地区的房屋库存量大吗?

如果市面上在卖的房子太多,那么你给自己的压力也太大了吧。我们的标准,库存量必须小于12个月,最好

是小于6个月。

该网友还提供了不少数据,因时间和地域差别,可能和我们GTA的情况有所不同,加之篇幅关系,就不一一

复述了。

不过这里想说的是,投资翻修旧房子,Location 选择很重要。所以这位网友说的在家附近找房子不一定全

对,不同区域甚至不同城市都可以投资买房,没有必要非要在家附近找,说白了挣钱才是王道。

同样一个破房子,如果把她放到不同的城市或不同的社区,其价值可能大不相同。几年前温哥华就有一个破

房子(见图1),标价98.8万曾经引起轰动,没想到比她还破的房子,两年后居然卖了$250万……。

 

 

 

这样的房子放在小城市,肯定值不了这么多钱。所以说投资破房子,一定要考虑所在的城市和社区,同一城

市则选择优质社区。俗话说宁做鸡头不做凤尾,而买房子恰恰相反,买优质社区的破房子,更有投资价

值。当然,优质社区也不可能有那么多烂房子,否则也不叫优质社区,所以说,买紧邻优质小区次级地段的

房子,也是不错的选择。

最后要强调的是,投资破房子收益大,风险也大。总之不管是好房子还是破房子,都有其价值,如何正确了

解和发现其潜在价值,就需要一位认真负责的经纪帮你。

作为有多年投资经验与经历的经纪,欢迎有意投资翻建的朋友交流合作。感谢新老客户咨询委托,我一定会

竭尽全力、让您满意!

本文为个人意见,仅供参考。

Jeff Liu

 
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