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今年中国453家房企已破产 房地产赚大钱的时代过去了

过去20年,中国房地产业经历了土地红利、金融红利、管理红利的时代转换。自2016年底中央经济工作会议提出“房住不炒”后,炒房客退场,开发商的高房价红利被强制削减。2020年疫情暴发,经济面临危机,但政府控制房地产杠杆率的决心不减,让房地产业清醒地认识到,持续近20年的粗放、高速增长彻底远去。

20年间,中国房地产市场成为全球资金的热土

据《财经》杂志报道,2002年之前,中国房地产行业还处于土地红利阶段,这一时期,哪家地产商有本事拿到便宜的土地,就有可能赚到超额利润。

那时,房地产市场化刚刚起步,城镇化建设也处于初期,大量房企在这一时期创建,城市建设需求与迅速崛起的行业高度契合,对于开发商来说,拿到地就意味着一半钱揣进了兜里。

2002年之后,中国房地产继续维持供需两旺的态势,这一年的5月9日,国土资源部签发11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,至此,沿袭多年的土地协议出让方式终止,商业、旅游、商品住宅等各类经营性用地被推向市场,房地产正式进入杠杆红利时代,房产大佬们只要融到钱,就可以从公开市场上拿地建楼。

地产开发本就是资金密集型行业,招拍挂制度让中国房地产市场成为全球资金的热土。这一时期,融创、碧桂园、恒大、泰禾、富力等地产公司利用资金杠杆,成功实现规模扩张,销售额从百亿跃进到千亿。

招拍挂为地方财政提供了经济建设资金,让原本老旧的城市高楼林立,但20年间,房价、地价也被越炒越高,致使地产全行业负债率水平居高不下。

2020年,房企债券到了还本付息高峰期

2020年,房企债券到了还本付息高峰期,全年房企债券合计到期约8365亿元,比2019年增加1880亿元(广告后继续)

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为了抑制过高的房价和企业杠杆率,中央在2017年加大房地产调控力度,2018年金融机构开始收紧地产公司的信贷。一线城市房价也进入为期三年的震荡下跌或缓慢上涨态势。但仍有地产公司认为,政府的财政收入、经济增长都离不开房地产拉动,房地产的金融红利仍会延续。

转折点在2020年到来。这一年,整个中国房地产行业在艰苦求生中窥见了政府控房价、去杠杆的决心。据《财经》记者不完全统计,截至2020年10月31日,全国已有453家房企发布破产公告,平均每天约1.5家房企被清算

年初受疫情影响,工地停工、售楼处关门,房企去化艰难。开发商们一边降价、打折、促销、回款,一边等待政府的救市政策,希望重新回到“正轨”,能继续融资扩大规模,拿地建房。

2020年以来,货币政策的确松动,三次降准释放流动性1.75万亿元。

有房不愁卖、卖房挣大钱的时代一去不返

据贝壳研究院统计,今年三季度,房企发债规模刷新历史纪录,境内外债券发行307次,融资规模约3247亿元,同比增长14%。

每家房企都想抢在政策窗口期内融到钱。但今年8月,住建部和央行明确了地产行业的金融审慎管理制度,并增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。

总体基调奠定后,标准与细则随之而来,“三道红线”就像紧箍咒,让房企不得不收敛欲望,借新还旧的同时,把资产负债率、净负债率、现金短债控制在及格线以上。

“三道红线”是指:1.剔除预收款后的资产负债率大于70%;2.净负债率大于100%;3.现金短债比小于一倍。依据触线条数,房企被分为“红橙黄绿”四档,若全未触线,则有息负债规模年增速不超过15%,每触碰一条,年增速上限降低5%,全部踩线,则有息负债规模不得再增加。

这一从未形成正式文件的“窗口指导”政策震动了整个房地产业。

万科董事长郁亮认为,两年间,杠杆率过高的华夏幸福已经分了半壁江山给平安集团,而至今无人明确接盘的泰禾,股价从最高点跌去了近八成

调控之下,房企拿地成本一路走高,降价甩卖进一步压缩了利润空间。

政策、融资环境变化背后,房地产市场的供需关系也悄然改变。随着居民收入增长放缓,城镇化进程过半,房地产正在从卖方市场向买方市场转化。

从土地红利、金融红利再到管理红利,房地产时代更迭已发生两次,有房不愁卖、卖房就挣大钱的时代一去不返。品质、服务、成本管控、现金流管理成为决定房企成败生死的硬性指标。管理红利初露端倪。

从2019年开始,各大房企的业绩会都向投资者传递一个信息:谨慎投资,向管理要红利。但口号并没有说服力,管理做得好不好,数字会说话。

来源: 侨报网

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因为娶了个中国人老婆 挪威央行行长丢了工作

据路透社4日报道,挪威中央银行副行长乔•尼古拉森当天宣布辞职。他表示,因为妻子是中国人,自己的安全许可更新申请遭到拒绝。

尼古拉森说:“挪威民事安全审查局通知我,我不会再获得新的安全许可,原因是我的妻子是中国公民,居住在中国,我在那里为她提供经济支持。与此同时,他们确定我个人在获得安全许可方面不存在任何可疑之处。”挪威中央银行称,尼古拉森的辞职申请立即生效。

路透社称,尼古拉森2014年被首次任命为挪威中央银行副行长,并于今年4月接到第二次任命。他与妻子于2010年结婚。

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